A Cláusula de Tolerância – Nova
condição para a sua validade
O site do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu publicidade a
julgamento de recurso especial realizado no dia 12 de setembro do corrente, por
meio do qual a sua Terceira Turma considerou válida a conhecida cláusula de
tolerância que permite às construtoras e incorporadoras prorrogar, por até cento
e oitenta dias, a entrega de imóvel em construção.
A novidade desse julgamento consiste no fato do Tribunal, segundo o noticiado,
condicionar a validade da referida cláusula contratual à veiculação prévia, na
publicidade do empreendimento, da existência da cláusula de tolerância e, ainda,
quando tomar ciência de que a conclusão do empreendimento utilizará o prazo
extra da cláusula de tolerância, informar tal fato aos adquirentes, inclusive
expondo as razões da utilização deste prazo adicional.
Note-se que a íntegra do voto ainda não está disponível, de sorte a nos permitir
conhecer, em profundidade, o que foi decidido, bem como compreender se o caso
julgado possui alguma peculiaridade que justifique a criação desse novo
requisito.
No momento, a informação divulgada acerca desse novo requisito limita-se ao
seguinte trecho do voto do Ministro Relator, Villas Boas Cueva, transcrito na
notícia:
“O incorporador terá que cientificar claramente o consumidor,
inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo
de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver
publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade
civil. Durante a execução do contrato, igualmente, deverá notificar o
adquirente acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua
justificação, primando pelo direito à informação”,
Interessante lembrar que o Tribunal de Justiça de São Paulo, em importante
julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR, o qual
possui efeito vinculante aos juízes de todo o Estado, também considerou válida a
cláusula de tolerância, fixando como único requisito de sua validade que a
cláusula seja “expressa, clara e inteligível”. O TJSP fixou a seguinte
tese:
É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta
dias estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de
imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível. Essa tese foi firmada por maioria
de votos (12 x 4).
Como se vê, fica claro da leitura da integra do acórdão do IRDR que o
Tribunal de São Paulo não impõe como condição de validade da cláusula de
tolerância que ela seja previamente divulgada na publicidade, nem mesmo que o
consumidor seja informado de sua utilização, com a razão dos motivos de sua
utilização.
Acredita-se que esse novo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça ainda
será objeto de novos debates, sendo certo que contra ele ainda cabe recurso.
De todo modo, julgamos importante informar o acréscimo de requisito de validade
da cláusula de tolerância.
Nosso escritório permanece à disposição de V. Sas. para quaisquer
esclarecimentos relativos ao tema.
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